二、主要职能，估算2017-2018银行在三四线地产需求端杠杆占银行给地产需求端总杠杆的65%-70%。但这已翻篇，三四线房产将不是信用创造主体，未来是核心城市房产。信号就是三四线房价大涨后，“棚改货币化无保留必要”、去年底30个省份的棚改计划量基本全部大幅度降低。

 

30个主要省市2019年棚改计划相较2018年大幅度降低

　　三、核心城市二手房将是信用创造的主体。

 

　　过去几年政府对新房市场严格的限价，使得核心城市形成了明显的二元格局：计划和市场。我们认为，二手房市场因更市场化定价、所受交易束缚更少，将成为未来信用创造的主体。

 

　　核心城市新增可交易房源相比之前更少。根据部分核心城市披露的未来5年土地供应计划，住宅用地占所有建设用地的比例逐渐下降，且其中租赁用房占比提高，导致新增可交易房源相比之前更少。过去几年，政府对新房预售证及价格的严格限制，使得新房市场所受的约束过多，缺乏市场化的定价能力。而与此同时，推出地块的底价却不断抬高，对开发商的能力提出更高要求。

　　

　　核心城市二手房成交量、流通率未来均有较大提升空间。参考国外经济体，美国在80年代已经步入存量房时代，二手房交易额占总市场交易额的比重接近90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）达到4%，历史高峰时期达到6.38%。我国目前核心一线城市北京、上海、深圳、广州二手房交易金额占比分别为74%、72%、60%和52%，与美国相比仍有较大的提升空间。从二手房流通率看，我国平均二手房流通率为2%，深圳、上海、厦门等流通率在4%以上，但大部分核心二线城市流通率低于3%，仍有提升空间。

　　

　　二手房销售及竣工——受部分城市拖累，1-2月二手房成交仍清淡。我们选取了10个一二线城市作为样本(包括2个一线城市，8个二线城市)，2019年2月10大城市二手房成交面积247万平方米，同比下降17.22%。累计看，1-2月10大城市二手房成交面积629万平方米，累计同比下降15.97%。

 

2月10城二手房成交面积247万平方米，同比下降17.22%

　　一线城市中，北京二手房交易经历了18年下半年的回暖后，今年前2个月又出现下滑，1-2月累计同比下降15%。深圳18年成交有所回暖，但趋势较弱，从18年9月起累计增速持续下滑，19年1-2月累计同比下降79%。

 

北京前2月二手房累计成交134万平，同比下降15.09%

　　二线城市今年以来的二手房成交数据分化较大，我们统计的8个城市19年1-2月的二手房成交面积数据显示，成都、厦门、苏州3个城市同比大增，成都、苏州增速接近40%，而厦门更是大增265%。杭州、无锡、青岛、大连、南京则出现了下滑，其中南京、青岛、大连下滑幅度较大，接近50%-70%。

 

厦门前2二手房累计成交48万平，同比增长264.87%

　　2019年1-2月全国住宅竣工面积8926万平方米，同比下降7.81%。竣工面积数据质量较差，预计19-20年的交房量增长分别为33%、17%，可以结合房地产企业营收增速进行验证。

 

2019年1-2月全国住宅竣工面积8926万平方米，同比下降7.81%

　　从微观角度，近期核心城市二手房成交回暖趋势明显。多个先行指标显示，核心城市二手房成交回暖趋势明确。从成交数据来看，北京、上海、杭州、南京、天津三月以来二手房成交套数大幅提升。从带看量、议价空间、成交周期等先行指标看，市场回暖趋势明确。另外，杭州3月1日到3月7日成交1587套，仅一周完成整个2月份销售量的70%。南京3月4日-3月10日，一周成交1280套，创下2019年以来单周成交量新高。

 

北京二手房交易量回暖（套）

　　如果回暖，核心城市成交量的弹性是比较大的。北京2016年二手房成交27.4万套，2018年成交量仅占高峰期55%；杭州2018年成交量仅有2016年的42%；南京为48%；上海为43.2%。

 

北京二手房空间很大（套）